Beaucoup de Français expatriés pensent que demander un prêt immobilier en France sera aussi simple que lorsqu'ils y vivaient encore. Ils ont un compte bancaire historique, parfois de l'épargne, et un projet clair. Ce qu'ils ne savent pas, c'est que pour un prêt immobilier non-résident, les règles du jeu changent complètement — et que les banques ne le disent pas toujours clairement dès le premier appel.

Le pays dans lequel vous vivez peut suffire à bloquer un dossier. Le type de contrat de travail change le mode de calcul de votre capacité d'emprunt. Les indemnités d'expatriation ne comptent pas comme du salaire. Et dans certains pays, transférer votre apport en France peut prendre des mois.

Jeevanthy Nivert, spécialiste du financement des non-résidents, décrypte dans cet épisode de Nomadiq les vraies contraintes d'un financement à distance — et comment les anticiper pour ne pas voir son projet immobilier capoter au dernier moment.

🎧 ÉCOUTER LA VERSION AUDIO

🎥 REGARDER LA VERSION VIDÉO

Ce que tu vas comprendre dans cet épisode

• Pourquoi le pays dans lequel vous vivez peut bloquer votre dossier avant même qu'il soit étudié

• Comment les banques calculent vraiment votre capacité d'emprunt quand vous êtes expatrié

• Pourquoi vos indemnités d'expatriation ne comptent pas comme du salaire

• Comment anticiper les contraintes de transfert d'argent selon votre pays de résidence

• Ce que vous devez savoir sur l'assurance emprunteur quand vous vivez à l'étranger

• Pourquoi il faut compter trois à quatre mois minimum pour obtenir un prêt depuis l'étranger

• 
  

Prêt immobilier non-résident : pourquoi votre pays de résidence est le premier critère

La première chose qu'une banque française regarde quand vous êtes expatrié, ce n'est pas votre épargne ni votre historique bancaire. C'est l'endroit où vous vivez.

Chaque banque dispose d'une liste interne de pays qu'elle accepte de financer — et d'une autre qu'elle refuse. Ces listes ne sont pas publiques, elles changent régulièrement, et elles varient d'un établissement à l'autre. Un pays refusé par votre banque historique peut très bien être accepté par une autre. Mais certains pays sont quasi universellement considérés comme problématiques : pays en guerre, sous embargo, avec des contrôles stricts sur les transferts de capitaux, ou avec lesquels les échanges bancaires sont difficiles.

Cela ne signifie pas qu'il est impossible d'emprunter depuis ces pays. Jeevanthy Nivert a réussi à financer des clients au Pakistan en contactant toutes les banques une par une jusqu'à trouver les deux qui acceptaient. Mais cela signifie qu'il faut le savoir en amont — et ne pas perdre de temps à négocier avec un établissement qui ne peut structurellement pas aller plus loin.

La bonne approche : annoncer d'emblée votre situation. Pays de résidence, durée, type de contrat. Un banquier qui ne peut pas traiter votre dossier vous le dira immédiatement. Autant le savoir tout de suite plutôt que de découvrir le problème trois mois plus tard, quand un compromis est déjà signé.

Contrat de travail et revenus : ce que la banque regarde vraiment

C'est là que beaucoup d'expatriés font une erreur coûteuse — et compréhensible.

Vous recevez 10 000 euros par mois sur votre compte. Vous pensez naturellement que c'est votre salaire. Mais pour une banque française, ce n'est pas forcément le cas. Dans un contrat d'expatriation, cette somme est souvent composée d'un salaire de base — disons 5 000 euros — et d'indemnités diverses : logement, scolarité des enfants, transport, difficulté de vie, prime d'expatriation. Ces indemnités sont réelles, elles tombent sur votre compte, vous en faites ce que vous voulez. Mais elles ne comptent pas dans le calcul du taux d'endettement.

Pourquoi ? Parce qu'elles sont liées à votre situation dans ce pays précis. Si vous changez de pays demain, elles changent ou disparaissent. La banque ne peut pas les intégrer dans un calcul de capacité d'emprunt sur vingt ans.

Résultat : un expatrié qui pense pouvoir emprunter sur la base de 10 000 euros par mois peut se retrouver limité à une capacité d'emprunt calculée sur 5 000 euros. Le projet immobilier qu'il envisageait n'est plus le même.

Pour les chefs d'entreprise, la logique est similaire. La banque se base sur le salaire que vous vous versez réellement — pas sur le chiffre d'affaires de votre société. Un entrepreneur qui optimise sa fiscalité en se versant 50 000 euros par an sera évalué sur cette base, même si sa société génère 200 000 euros de revenus.

Transferts internationaux et apport : anticiper ou bloquer

C'est une contrainte que beaucoup d'expatriés découvrent trop tard dans le processus.

Dans de nombreux pays — Maroc, Algérie, Inde, Chine, et une grande partie de l'Afrique subsaharienne — les transferts d'argent vers l'étranger sont limités par la réglementation locale. On ne peut pas transférer librement des sommes importantes depuis ces pays vers la France. Si votre apport est de 150 000 euros et que votre pays de résidence ne vous autorise à transférer que 40 000 euros par an, vous êtes bloqué.

Ce n'est pas un problème sans solution — mais c'est un problème qui se prépare des mois, parfois des années à l'avance. Certains clients de Jeevanthy Nivert travaillent avec elle un an ou deux avant leur projet d'achat, uniquement pour organiser le transfert progressif de leur apport.

Il y a aussi la question du remboursement mensuel. Une fois le prêt obtenu, les mensualités doivent être prélevées sur un compte français. Si vous changez de pays entre-temps, il faut penser à mettre en place les virements depuis votre nouveau pays de résidence. Un détail qui paraît simple — mais que beaucoup oublient, avec des conséquences directes sur la relation bancaire.

La recommandation de Jeevanthy Nivert : maintenir en permanence une réserve d'au moins 20 000 euros sur le compte qui rembourse le crédit. Pas pour l'immobiliser, mais pour que la banque ait confiance — et pour faire face aux prélèvements imprévus comme la taxe foncière ou les charges de copropriété.

Assurance emprunteur : le point de blocage qu'on n'anticipe jamais

L'assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Et c'est souvent là que les dossiers d'expatriés se bloquent au dernier moment.

Certaines banques proposent leur propre police d'assurance pour les non-résidents. D'autres demandent de passer par un assureur externe. Dans les deux cas, il y a un questionnaire de santé, des critères d'éligibilité qui varient selon l'âge, le montant du prêt, le pays de résidence — et parfois des refus.

Jeevanthy Nivert a eu des cas où il a fallu contacter plusieurs assureurs successivement avant d'en trouver un qui accepte le dossier. Et sans ce certificat d'assurance, pas d'offre de prêt définitive. Tout le travail préparatoire peut être réduit à néant par cette étape.

La solution : ne pas traiter l'assurance comme une formalité de dernière minute. L'intégrer dans le planning dès le début du processus, au même titre que la recherche de financement.

Trois à quatre mois minimum : le vrai délai d'un financement non-résident

Un achat immobilier en France prévoit généralement un délai de deux à trois mois entre le compromis et la signature définitive. Pour un expatrié, ce délai est souvent insuffisant.

Il faut ajouter le temps d'analyse du dossier, les allers-retours de documents, l'ouverture de compte parfois nécessaire en agence — ce qui peut exiger un déplacement en France —, l'instruction par la banque, et la recherche d'assurance emprunteur. Certaines banques demandent à voir le client en personne pour l'ouverture de compte. Pour quelqu'un sur un site pétrolier à l'autre bout du monde, organiser ce déplacement prend du temps.

Le conseil de Jeevanthy Nivert : préparer son dossier avant même d'avoir trouvé le bien. Contrat de travail, bulletins de paie, avis d'imposition locaux, relevés de compte — tout réunir en amont. Comme ça, quand l'opportunité se présente, on ne perd pas de temps à constituer le dossier dans l'urgence.

Citation de l’épisode

À propos de Jeevanthy Nivert

Jeevanthy Nivert accompagne au quotidien les Français non-résidents dans leurs projets immobiliers en France. Grâce à son expertise des dossiers complexes — contrats internationaux, pays sensibles, entrepreneurs expatriés — elle aide ses clients à structurer leur financement, anticiper les contraintes et sécuriser leur achat à distance.

Pour contacter Jeevanthy : Jeevanthy NIVERT | LinkedIn

ou Crédit immobilier expatrié avec Société2Courtage

🛑 Disclaimer

Les informations partagées dans cet épisode sont fournies à des fins éducatives et ne constituent pas un conseil financier ou juridique personnalisé. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un professionnel qualifié avant toute décision.