Immobilier au Portugal : où investir, comment financer son achat et éviter les pièges

Pendant des années, le Portugal était le pays où l'on retournait l'été. Aujourd'hui, c'est celui où l'on revient pour vivre — et les chiffres donnent le vertige : autour de Lisbonne et de Porto, les prix de l'immobilier ont doublé en cinq ans. Elisabeth, elle-même portugaise, a vu cette transformation se faire été après été. Reste la question que se posent tous ceux qui regardent le pays avec des envies d'achat : comment s'y prendre depuis l'étranger, et à quoi faut-il faire attention ?

Parce que ce marché ne fonctionne pas comme le marché français : pas de prêt à 100 %, un apport de 30 % à prévoir, une licence obligatoire pour louer sur Airbnb, des quotas dans les centres-villes — et des pièges bien locaux, comme ces maisons de 200 m² dont les papiers n'en déclarent que 50.

Filipe Figueiras est agent immobilier au Portugal, basé à Ericeira, à trente minutes de Lisbonne. Fils de Portugais émigrés en France, revenu vivre au pays, il accompagne les francophones qui achètent au Portugal — pour y vivre, pour les vacances ou pour investir.

Dans cet épisode, il passe en revue tout le parcours d'achat : où les prix montent encore, comment se financer dans une banque portugaise, ce qu'exige la licence Airbnb, la fiscalité des loyers pour les non-résidents — et le conseil qui évite les mauvaises surprises.

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Ce que tu vas comprendre dans cet épisode

• Les prix ont doublé en cinq ans autour de Lisbonne et de Porto, portés par le tourisme, le télétravail et les acheteurs étrangers — et la croissance s'est diffusée vers les villes périphériques comme Braga, Coimbra ou Ericeira.

• Oui, un non-résident peut emprunter dans une banque portugaise — mais jamais à 100 % : compte environ 30 % d'apport pour une résidence secondaire ou un investissement, frais inclus.

• Le taux mixte est devenu la norme : un taux fixe autour de 2,5 à 2,75 % pendant 2 à 5 ans, puis un passage en taux variable — l'héritage d'une crise où des mensualités ont doublé.

• Impossible de mettre un bien sur Airbnb sans la licence Alojamento Local : normes de sécurité, inspection de la mairie, et des quotas qui ferment déjà certains centres-villes.

• Cette licence n'est pas transmise avec le bien : acheter un appartement « déjà en Airbnb » ne garantit pas de pouvoir continuer à le louer.

• Le piège local numéro un : les surfaces non déclarées — des extensions et combles aménagés au fil des générations, qui n'existent pas sur les papiers.

Pourquoi les prix de l'immobilier ont-ils doublé au Portugal ?

Parce que trois vagues se sont superposées en quinze ans. D'abord le redressement du pays après la crise de 2008-2009, qui a placé le Portugal sous les projecteurs internationaux. Puis la décennie du tourisme et des avantages fiscaux du statut RNH, qui a attiré retraités et actifs étrangers. Enfin, l'explosion du télétravail après le Covid : des digital nomads du monde entier, mais aussi des Lisboètes partis chercher de la qualité de vie à trente minutes de la capitale. Résultat, constate Filipe : autour de Lisbonne et de Porto, des biens qui ont doublé de valeur en cinq ans.

Pour les Portugais, la médaille a deux faces. Le Portugal est un pays de propriétaires — 73 % des ménages, contre à peine plus de 50 % en France — et beaucoup ont vendu biens ou terrains familiaux à des prix inespérés. Mais pour les locataires, avec un salaire minimum autour de 920 €, des studios à 1 200-1 500 € par mois dans Lisbonne signifient l'exil vers les périphéries. C'est ce déséquilibre qui a poussé l'État à durcir les règles du Airbnb et à encourager la location longue durée.

Quant au statut fiscal RNH, qui a tant fait parler : il a pris fin l'an dernier. Ceux qui en bénéficiaient conservent leurs avantages jusqu'au bout de leurs dix ans — et contrairement aux prédictions, observe Filipe, ils ne sont pas repartis : la fiscalité les avait attirés, la qualité de vie les a retenus.

Où investir au Portugal aujourd'hui ?

La première question n'est pas où, mais pourquoi — c'est celle que Filipe pose à chaque client. Y vivre avec des enfants, en faire une résidence de vacances louée le reste de l'année, ou investir pur : chaque objectif mène à des zones différentes. La chance du Portugal, c'est sa taille : à une heure ou deux des grands pôles, on passe de l'océan à la montagne, des villes aux villages.

Les pôles classiques — Lisbonne, Porto, l'Algarve — restent les références, notamment grâce aux aéroports. Mais la croissance s'est diffusée vers leurs périphéries : Braga et Aveiro près de Porto, Coimbra la ville universitaire, Nazaré portée par ses vagues géantes, Setúbal au sud de Lisbonne, ou Ericeira — l'ancien village de pêcheurs devenu réserve mondiale de surf où Filipe est installé. Le télétravail a rebattu les cartes : il suffit désormais d'être à 45 minutes du bureau une fois par semaine.

Et les fameux « bons coups » à rénover ? L'âge d'or était il y a dix ans, quand les bâtiments délabrés de Lisbonne s'achetaient une bouchée de pain. Il en reste, mais ils demandent du flair — parier sur une zone qui paraît peu attractive aujourd'hui. La tendance la plus intéressante du moment, selon Filipe : la transformation de bureaux et commerces en habitation, facilitée par l'État pour répondre à la crise du logement. Acheter au prix du local commercial, rénover, changer l'affectation — et revendre ou louer au prix de l'habitation.

Peut-on emprunter dans une banque portugaise quand on n'est pas résident ?

Oui — contrairement aux idées reçues, les banques portugaises financent les non-résidents. Mais jamais à 100 % : c'est une directive de la Banque du Portugal, quel que soit le projet. Un résident fiscal portugais obtiendra au mieux 90 % pour sa résidence principale ; pour une résidence secondaire ou de l'investissement, le financement plafonne autour de 70 %. En ajoutant l'équivalent des frais de notaire, non finançables, Filipe recommande de prévoir au moins 30 % d'apport pour être à l'aise.

Autre particularité qui surprend les Français : une fois le bien trouvé, la banque mandate un évaluateur indépendant (environ 250 €, inclus dans les frais de dossier) — et c'est sur cette évaluation, pas sur le prix négocié, qu'elle base son financement. Les documents demandés restent classiques : contrat de travail et déclaration de l'employeur, fiches de paie, relevés bancaires, attestation de non-fichage (le fichier Banque de France pour les Français), justificatif de domicile. Le taux d'endettement visé : 35 %.

Côté taux, le Portugal sort d'un traumatisme : les trois quarts des prêts étaient à taux variable non capé, et la remontée de 2022 a parfois doublé les mensualités. La réponse du marché s'appelle le taux mixte, devenu la norme : un taux fixe — autour de 2,5 à 2,75 % actuellement — pendant 2 à 5 ans, puis un passage en variable, renégociable. Dernier point : se financer en France pour acheter au Portugal reste marginal — les banques françaises exigent en pratique une hypothèque sur un bien déjà détenu en France.

Comment louer son bien sur Airbnb au Portugal ?

Pas sans licence. Le Portugal impose l'Alojamento Local (AL) : impossible de publier légalement sur Airbnb ou Booking sans ce numéro, que les plateformes vérifient. L'obtenir suppose de mettre le bien aux normes — extincteur, trousse de premiers secours, couverture anti-feu, signalétique — puis de s'inscrire et de recevoir l'inspection de la mairie. Les délais municipaux varient de un à cinq mois, mais le numéro de procédure permet en général de publier environ 60 jours après l'inscription.

Deux subtilités à connaître absolument avant d'acheter. La première : les quotas. Dans les zones saturées — le centre de Lisbonne, la vieille ville d'Ericeira — les mairies ne délivrent plus de licences, ou au compte-goutte. La seconde : la licence n'est pas transmissible. Acheter un appartement « déjà en Airbnb » ne donne aucun droit de continuer — il faudra refaire la demande, dans les règles du moment.

Quand la mécanique fonctionne, elle peut être très rentable. Filipe cite une maison de deux chambres à Ericeira louée environ 6 000 € par mois l'été — ses propriétaires retraités voyagent grâce à elle — ou un appartement en résidence avec piscine à 250 € la nuit. Certains propriétaires en résidence principale louent même leur logement en juillet-août pour financer leurs propres vacances. Pour la gestion à distance, les conciergeries prennent 20 à 30 % des revenus.

Quelle fiscalité sur les loyers quand on est non-résident ?

Les loyers d'un bien portugais se déclarent au Portugal — les conventions fiscales évitent la double imposition, mais l'impôt se paie dans le pays du bien. Pour la location courte durée, le régime est favorable : seule une fraction des revenus est imposée, et la plupart des propriétaires ouvrent pour cela une activité d'indépendant, avant de déclarer également en France. Les taux exacts dépendent de ta situation — à valider avec un comptable portugais avant de te lancer.

Pour la location longue durée, l'État a inversé l'incitation : plus le bail est long, plus l'exonération d'impôt est forte — une mesure anti-crise du logement, réellement intéressante au-delà de cinq ans de bail. À peser avec lucidité : un engagement de dix ans avec un locataire reste un pari. Comme toujours en fiscalité internationale, ces règles évoluent — à valider avec un professionnel au moment de ton projet.

Quels sont les pièges à éviter quand on achète au Portugal ?

Le premier n'existe quasiment pas en France : la surface fantôme. Des décennies de constructions familiales au fil de l'eau — l'extension de l'oncle, les combles aménagés, la terrasse fermée — jamais déclarées aux finances. Résultat : on visite 200 m² séduisants, et les papiers n'en enregistrent que 50. Tant que la régularisation n'est pas faite, c'est l'acheteur qui hérite du problème — et de sa facture.

D'où le conseil final de Filipe, qui vaut pour tout le marché portugais : être accompagné par quelqu'un sur place qui sait décortiquer un dossier — agent immobilier, avocat — et vérifier que ce qu'on visite correspond à ce qui est déclaré. Et se méfier de soi-même : le Portugal fait tomber amoureux, et l'achat émotionnel précipité est la première cause de mauvaises surprises.

Citation de l’épisode

À propos de Filipe Figueiras

Filipe Figueiras est agent immobilier chez Safti. Il accompagne les francophones dans leurs projets d’achat au Portugal, que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou un investissement.

Pour contacter Filipe : Laure Filipe - SAFTI Imo (@laurefilipesafti) • Photos et vidéos Instagram

🛑 Disclaimer : Les informations de cet épisode sont fournies à titre informatif et éducatif. Elles ne constituent pas un conseil financier personnalisé. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un professionnel qualifié avant toute décision.