Investir dans l'immobilier en France quand on vit à l'étranger : attendre va te coûter très cher!
- 14 août 2025
- 7 min de lecture
Dernière mise à jour : 12 juin
À 22 ans, juste avant de partir en VIE au Mozambique, Elisabeth a failli acheter un appartement. Elle ne l'a pas fait. Seize ans plus tard, ce bien serait aujourd'hui presque entièrement remboursé — et il vaudrait bien plus qu'à l'époque. C'est exactement ce genre d'histoire qui fait bondir Frédéric : pour lui, la pire stratégie immobilière des Français de l'étranger n'est pas de mal acheter. C'est d'attendre.
Parce que les croyances sont tenaces : on ne peut pas emprunter depuis l'étranger, les banques demandent 40 % d'apport, les locataires ne paient pas, les squatteurs guettent, et de toute façon il faudrait être sur place. Cet épisode démonte chacune de ces idées, chiffres à l'appui — et déroule la méthode complète, du financement à la gestion des travaux à distance.
Frédéric Moreau est le fondateur d'ImmoPourExpat. Ancien avocat, investisseur depuis ses 29 ans — jusqu'à 1,5 million d'euros empruntés avec parfois 8 % d'apport seulement — il a accompagné plus de 400 Français de l'étranger dans leurs achats immobiliers en France. Lui-même a toujours vécu hors de France : Luxembourg, Hong Kong. Il connaît les deux côtés du dossier bancaire.
Dans cet épisode, il explique pourquoi la France reste un terrain de jeu exceptionnel pour les non-résidents, comment obtenir un financement aux conditions des résidents, comment payer zéro impôt sur ses loyers, et comment tout gérer — locataires et travaux compris — sans prendre l'avion.
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Ce que tu vas comprendre dans cet épisode
Le crédit immobilier à taux fixe sur 20-25 ans est une rareté mondiale que la France offre encore — pendant que les taux dépassent 7 % aux États-Unis ou au Canada, et qu'à l'étranger on te demande souvent 30 % d'apport sur des prix bien plus élevés.
Le bon ordre des opérations est contre-intuitif : on sécurise son financement avant de chercher le bien — chercher d'abord le bien, c'est négocier ensuite avec la banque en position de faiblesse.
À un banquier, on ne demande pas, on propose : arriver avec une fiche récapitulative en euros et des conditions souhaitées change complètement le rapport de force.
Avec le bon statut fiscal (LMNP) et un investissement bien structuré, un non-résident peut payer 0 € d'impôt sur ses loyers en France — et dans certains pays, faire baisser son taux d'imposition local.
Les squatteurs et les impayés sont des peurs de médias plus que des réalités statistiques : environ 1,5 % d'impayés selon les chiffres des tribunaux, et des squats de l'ordre de 0,03 %.
Gérer un bien et même des travaux à distance est un problème résolu : petite agence ou gestionnaire indépendant, entreprise générale de travaux, architecte à 10 % du chantier pour la tranquillité totale.
Pourquoi acheter un bien en France quand on vit à l'étranger ?
Pour trois raisons, et la plus profonde n'est pas celle qu'on croit : la sécurité. Quand on vit à l'étranger, le visa peut s'arrêter, la protection sociale est souvent plus faible, le droit du travail moins protecteur — et un retour express n'est jamais exclu. Posséder un bien en France, c'est un filet. Frédéric y ajoute une raison personnelle que beaucoup reconnaîtront : passé un certain âge, avec conjoint et enfants, retourner trois semaines chez ses parents n'est plus vraiment une option. Le pied-à-terre, parfois loué en courte durée le reste de l'année, règle la question.
La troisième raison est purement financière, et elle est massive. La France pratique le crédit à taux fixe sur 20 à 25 ans, y compris pour du locatif — une rareté quasi mondiale, souligne Frédéric. Tu connais ton rendement dès le départ, ta mensualité ne bougera jamais, et les loyers, eux, augmentent dans le temps. Ajoute des prix au mètre carré bien plus accessibles que dans la plupart des pays d'expatriation (12 000 à 15 000 € le m² à Genève, rappelle-t-il), et un apport de 10 à 20 % là où l'étranger exige souvent 30 % — ou du cash. L'effet de levier bancaire français reste, pour un non-résident, un des outils d'enrichissement les plus puissants disponibles.
Quand faut-il investir : avant de partir, pendant l'expatriation, ou au retour ?
La réponse de Frédéric tient en quatre mots : le plus tôt possible. Attendre le retour en France est le piège classique — parce qu'en réalité, on ne sait jamais quand on rentre. Les projets glissent, la vie décide autrement, et pendant ce temps les prix montent et les années de remboursement perdues ne se rattrapent pas. Son frère a investi à 23 ans sous sa pression ; à 33 ans, il aura un bien presque remboursé.
L'argument vaut aussi pour ceux qui hésitent à acheter "pour la retraite" : impossible de savoir où on voudra vivre dans trente ans, à côté de quels enfants, dans quel état de santé. Donc on n'achète pas la maison de ses vieux jours — on investit pour faire fructifier, et on décidera plus tard avec un patrimoine constitué. Quant au contexte français qui inquiète certains, Frédéric balaie : la France reste la première destination touristique mondiale, année après année. "Ce n'est pas une mode, c'est une permanence."
Comment obtenir un financement quand on est non-résident ?
Première règle, qui surprend tout le monde : on sécurise le financement avant de chercher le bien. Faire l'inverse — signer un compromis puis courir les banques avec un délai qui tourne — c'est se mettre en position de faiblesse et accepter les conditions qu'on te donne. Dans le pire des cas, c'est un refus, du travail pour rien, et la fausse conclusion que "les non-résidents ne peuvent pas emprunter".
Deuxième règle, la posture : à un banquier, on ne demande pas, on propose. Pas "combien puis-je emprunter ?" mais "voici mon projet, voici les conditions que je souhaite" — avec une fiche récapitulative de ta situation, tout traduit en français et converti en euros, pour mâcher le travail. Les documents demandés restent classiques : pièce d'identité, trois dernières fiches de salaire, trois derniers relevés bancaires, déclaration d'impôts s'il y en a une. Frédéric insiste : tout se fait à distance, en visio — lui-même traite avec ses banques depuis l'étranger chaque semaine.
Reste la vraie question : est-ce plus cher que pour un résident ? Parfois, mais beaucoup moins qu'on le croit quand le dossier est bien préparé. Les écarts se concentrent sur l'apport (10-20 % bien accompagné, contre 35-40 % réclamés aux dossiers mal ficelés) et les frais de dossier (souvent 1 500-1 700 € contre 500-700 €). Le taux, lui, est fréquemment aligné sur celui des résidents. Et quand tout ne s'aligne pas, Frédéric a une philosophie : choisir ses batailles — accepter 0,3 point de taux en plus pour gagner sur la durée, le différé ou l'apport. Parmi ses accompagnés récents : un prêt obtenu depuis Djibouti avec 14 % d'apport, un autre depuis le Qatar avec 10 %.
Faut-il acheter cash quand on a l'argent ?
Non — et c'est même, selon Frédéric, une erreur grave. Avec 100 000 € d'héritage ou de bonus, tu peux acheter un studio cash… ou en financer cinq avec 10 % d'apport chacun. Cinq biens qui prennent de la valeur, cinq loyers, un risque divisé — l'effet de levier compense très largement le coût du crédit, et les chiffres de ses accompagnements le confirment systématiquement.
L'argent immobilisé dans un bien est de l'argent qui ne travaille plus. Il cite le cas d'un client en Suisse qui avait acheté cash : trois mois après l'avoir rejoint, un refinancement bancaire lui a rendu ses 80 000 € — disponibles pour l'investissement suivant.
Comment payer 0 € d'impôt sur ses loyers quand on est non-résident ?
C'est possible, légalement, et dans certains pays on peut même faire baisser son impôt local au passage. Le mécanisme repose sur trois étages à examiner : les règles fiscales françaises pour les non-résidents, la convention fiscale entre la France et ton pays de résidence, et les règles de ce pays.
Côté France, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) au régime réel permet de déduire l'ensemble des charges — travaux, assurance, frais de notaire et d'agence — et d'amortir le bien. Résultat sur un investissement bien structuré : un déficit comptable pendant les 7 à 10 premières années, donc zéro impôt sur les loyers en France.
Côté pays de résidence, tout dépend de la convention. Frédéric déroule l'exemple du Luxembourg, qui applique la règle du taux effectif global : tes revenus locatifs français — ou ton déficit — entrent dans le calcul de ton taux d'imposition local, mais ce taux ne s'applique qu'à tes revenus luxembourgeois. Un déficit de 25 000 € en France fait donc mécaniquement baisser ton taux d'imposition au Luxembourg. Zéro impôt en France, impôt réduit dans le pays de résidence. Tous les pays ne le permettent pas — au Royaume-Uni, c'est en pratique très difficile — mais le zéro impôt français, lui, reste atteignable presque partout.
Comment gérer un bien — et des travaux — depuis l'étranger ?
La gestion locative à distance est un problème résolu, à condition de choisir le bon montage. Frédéric recommande une petite agence plutôt qu'une grosse (moins de turnover, quelqu'un qui connaît réellement ton bien) ou, mieux, un gestionnaire indépendant — le sien gère tous ses biens, sans facturer les états des lieux. Pour la location courte durée, une conciergerie prend 20 à 25 % des revenus locatifs : à intégrer dans le calcul de rentabilité dès le départ, et plutôt à éviter pour un premier investissement.
Et les peurs classiques ? Frédéric, plus de 190 locataires au compteur, n'a connu ni squat ni impayé. Les statistiques lui donnent raison : environ 1,5 % d'impayés selon les chiffres des tribunaux — disons 3 % en intégrant les cas réglés à l'amiable — et des squats de l'ordre de 0,03 %. Des risques réels mais marginaux, gonflés par des médias qui vendent de la sensation.
Pour les travaux, deux voies. La tranquillité totale : un architecte, autour de 10 % du montant du chantier, qui sélectionne les artisans, suit le chantier et le réceptionne — 6 000 € sur 60 000 € de travaux, le prix de la sérénité à 8 000 kilomètres. La voie directe : une entreprise générale de travaux (un seul interlocuteur, jamais six corps de métier à coordonner), un groupe WhatsApp, un reporting hebdomadaire en photos. Seule étape où Frédéric recommande une présence physique — la tienne ou celle d'un proche : la réception du chantier.
Citation de l’épisode
Le temps n’attend jamais, et la vie non plus – Frédéric
À propos de Frédéric Moreau
Ancien avocat, Frédéric s’est spécialisé dans l’accompagnement des Français de l’étranger qui veulent investir dans l’immobilier en France. En plus de 10 ans, il a aidé plus de 400 expatriés à concrétiser leur projet d’achat à distance.
Pour contacter Frédéric : Frédéric Moreau | LinkedIn
🛑 Les épisodes ne constituent pas des conseils financiers personnalisés. Chaque situation est unique : les témoignages et partages d’expérience sont là pour t’inspirer et t’aider à poser les bonnes questions.
