Investir dans l'immobilier à Dubaï : ce qu’on ne te dit jamais!

503 projets lancés à Dubaï en 2024. Un nouveau chantier toutes les 17 heures. Et pourtant, moins de 8 % de ces projets passent le filtre d'un comité d'investissement sérieux. Le reste ? Du marketing, des brochures avec des piscines à débordement, et des agents qui touchent leur commission sans se demander si le bien se louera un jour. Voilà le marché dans lequel tu envisages d'investir. Pour un Français expatrié qui cherche à diversifier son patrimoine à l'international, Dubaï coche beaucoup de cases sur le papier : zéro impôt sur les plus-values pour les non-résidents fiscaux en France, des rendements locatifs annoncés entre 6 et 10 %, un marché en pleine croissance, une économie qui attire les multinationales du monde entier. La ville est à moins de 4 heures de vol d'un tiers des pays du monde. Le gouvernement a publié un plan de développement urbain sur 20 ans. 208 000 nouveaux arrivants en 2024. Les chiffres donnent envie. Mais entre l'image vendue sur les réseaux et la réalité du marché, il y a un écart que la plupart des investisseurs découvrent trop tard. Le problème n'est pas Dubaï. Le problème, c'est que la barrière à l'entrée pour devenir agent immobilier à Dubaï est quasi inexistante. N'importe qui peut s'improviser conseiller du jour au lendemain, pousser une unité sur laquelle il touche la meilleure commission, et passer au client suivant sans jamais regarder en arrière. Ce que les expatriés français ne mesurent pas non plus, c'est la question fiscale. Acheter à Dubaï ne signifie pas échapper à toute imposition. Si tu es résident fiscal en France, la convention fiscale franco-émiratie s'applique : les revenus locatifs doivent être déclarés et sont reçus en crédit d'impôt, mais la plus-value est taxée comme une plus-value équivalente en France. Ne pas déclarer n'est pas une option — c'est un risque réel avec le fisc français, que personne ne te mentionne rarement avant l'achat.

Mokhtar Elkouche est investisseur et conseiller en immobilier à Dubaï, spécialisé dans l'accompagnement des francophones. Après une carrière dans la banque au Liban puis en France, il a travaillé avec des Family Offices et des fonds d'investissement pour déployer plus de 500 millions d'euros entre l'Europe, l'Afrique, l'Asie et le Moyen-Orient. Il s'est positionné sur Dubaï il y a plusieurs années, quand le marché a commencé à cocher toutes les cases d'un marché émergent à fort potentiel. Dans cet épisode, il démonte les idées reçues, explique les vraies étapes d'un achat, les frais réels à prévoir, les pièges à éviter et les stratégies adaptées selon le budget — sans vendre du rêve.

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Ce que tu vas comprendre dans cet épisode

- Acheter à Dubaï prend 48 heures — mais faire un bon investissement demande une analyse de marché que la majorité des agents ne font pas

- La fiscalité française s'applique toujours si tu es résident fiscal en France : revenus locatifs à déclarer, plus-value taxée comme en France

- La charia islamique peut s'appliquer à ta succession à Dubaï — un testament enregistré aux Émirats, entre 500 et 1 000 euros, suffit à s'en protéger

- Sur 503 projets lancés en 2024, moins de 8 % répondent à des critères d'investissement solides — le choix du projet est la décision la plus critique

- Le marché secondaire et le neuf sur plan ne sont pas des variantes du même investissement : ce sont deux stratégies opposées avec des profils de risque, de rentabilité et de liquidité très différents

- Un budget de 150 000 à 200 000 euros à Dubaï doit aller vers un produit locatif bien placé — pas vers un pari sur la plus-value à court terme

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Pourquoi Dubaï attire autant — et ce que ça implique vraiment

On résume souvent l'attrait de Dubaï à la fiscalité avantageuse. C'est réducteur. Ce qui a structurellement transformé cette ville en destination d'investissement, c'est d'abord une décision économique et politique : celle d'un gouvernement qui a conçu sa ville comme une plateforme mondiale pour faire du business, dans un emplacement géographique unique — à moins de 8 heures de vol des deux tiers des pays du monde. L'immobilier est une conséquence de cette dynamique, pas sa cause. Quand une économie crée massivement de l'emploi, elle attire une population. Cette population a besoin de se loger. La demande de logement pousse les prix et les rendements locatifs vers le haut. En 2024, Dubaï a accueilli 208 000 nouveaux arrivants nets, soit une augmentation de 4,5 % de sa population en un an. Ce n'est pas une bulle spéculative — c'est une tension réelle entre une offre et une demande en forte expansion. Pour autant, Dubaï est aussi un eldorado au sens littéral : il attire les opportunistes. Promoteurs qui suroffrent des stocks sans analyser la demande locale, agents immobiliers sans formation ni expérience, projets lancés dans des emplacements sans aucune infrastructure réelle. La ville grandit si vite que la data sur les prix au mètre carré, les niveaux de loyers et la revente future est beaucoup plus difficile à lire qu'en France, où un marché mature offre des repères fiables. Investir à Dubaï sans comprendre cette complexité, c'est jouer à l'aveugle.

Faut-il acheter à Dubaï en nom propre ou via une société ?

En France, créer une société pour détenir des actifs immobiliers a du sens — fiscalité, transmission, séparation des personnes morales et physiques. À Dubaï, une grande partie de ce raisonnement ne s'applique pas, puisqu'il n'y a pas d'impôt sur les revenus locatifs ni sur les plus-values pour les résidents fiscaux aux Émirats. Mais si tu es résident fiscal en France, la situation est différente. La convention fiscale entre la France et les Émirats Arabes Unis prévoit que les revenus locatifs tirés d'un bien à Dubaï doivent être déclarés en France — ils sont ensuite reçus en crédit d'impôt, ce qui évite la double imposition, mais ils ne disparaissent pas. La plus-value, elle, est taxée comme une plus-value immobilière française classique. Selon ta situation, acheter via une structure peut avoir un intérêt — mais ce n'est pas automatique, et ça mérite une analyse au cas par cas avec un professionnel qui connaît les deux systèmes. Sur la question de la succession, le sujet est souvent ignoré par les acheteurs étrangers. À Dubaï, en l'absence de testament enregistré, c'est la charia islamique qui peut s'appliquer en cas de litige ou de doute sur la religion du défunt. Concrètement, cela peut avantager les héritiers masculins au détriment du conjoint ou des enfants — un fonctionnement radicalement différent du droit français. La solution est simple et peu coûteuse : enregistrer un testament aux Émirats, auprès d'Abu Dhabi qui gouverne l'ensemble du pays sur un système fédéral. Le coût se situe entre 500 et 1 000 euros. Pour tout investissement à visée patrimoniale, c'est non négociable.

Neuf sur plan ou marché secondaire : deux logiques d'investissement opposées

C'est peut-être la distinction la plus importante à comprendre avant d'investir à Dubaï. Acheter dans le neuf sur plan — ce qu'on appelle l'off-plan — et acheter sur le marché secondaire, c'est-à-dire un bien déjà bâti, ne sont pas deux variantes du même produit. Ce sont deux stratégies avec des objectifs, des risques et des horizons de temps complètement différents. Le marché secondaire est fait pour ceux qui veulent un retour immédiat. Le bien existe, on peut le voir, le visiter, le louer dans la foulée. Les rendements locatifs nets se situent entre 5 % et 6,5 % sur de la longue durée, et peuvent atteindre 9 à 10 % sur de la location courte durée dans les bons emplacements. C'est aussi la solution pour ceux qui s'appuient sur un crédit bancaire — les banques financent jusqu'à 80 % pour un résident, 60 % pour un non-résident sur un bien déjà bâti. Le risque principal : le bien vieillit, et à Dubaï, "ancien" signifie déjà 5 à 10 ans. La concurrence des programmes neufs avec des équipements plus modernes peut peser sur la capacité à louer et à revendre dans le temps. L'off-plan, lui, est une stratégie de plus-value. On achète un bien en construction, souvent avec un plan de paiement étalé sur toute la durée des travaux. Si le projet est bien choisi, le bien peut coter entre 30 et 50 % entre la signature et la livraison — ce qui, combiné à un apport partiel, peut générer un retour sur fonds propres très élevé. Mais on achète du papier. Il peut y avoir des retards, des finitions qui ne correspondent pas à la brochure, et si l'emplacement a été mal analysé, le bien peut ne pas se louer ni se revendre pendant des années. Le choix du promoteur est donc décisif : les grands acteurs établis comme Emaar, qui a construit la Burj Khalifa et développé Downtown Dubaï, offrent une fiabilité sans commune mesure avec des promoteurs opportunistes qui lancent des projets sans étudier la demande réelle. --- ## Quels frais réellement prévoir — au-delà du prix d'achat C'est un point que les vidéos YouTube sur l'immobilier à Dubaï mentionnent rarement. Les frais viennent s'additionner et méritent d'être anticipés avec précision. Sur un achat en off-plan directement auprès du promoteur, la commission d'agence est à zéro — elle est payée par le promoteur sur sa marge. En revanche, il faut compter 4 % de frais d'enregistrement payés au Dubai Land Department — le département foncier de Dubaï — ainsi que 500 à 1 250 euros de frais de rédaction du compromis de vente. À la livraison, s'ajoutent les frais d'obtention du titre de propriété, environ 1 000 à 1 500 euros, et les frais d'inspection du bien. Sur le marché secondaire, les 4 % de frais d'enregistrement s'appliquent également, auxquels s'ajoutent 2 % de commission d'agence côté acheteur, et environ 0,5 % du prix du bien pour les frais administratifs de transfert au département foncier. Une fois le bien acquis, il faut aussi intégrer les charges de copropriété — appelées service charges — qui couvrent l'entretien des parties communes, les aménités comme la piscine ou la salle de sport, et parfois une part reversée à la municipalité. Ces charges varient selon l'immeuble et l'emplacement. La gestion locative, si elle est déléguée, représente entre 5 et 6 % du loyer annuel. Et l'assurance du bien vient compléter le tableau selon la gamme et la taille du logement.

Comment choisir un bon conseiller sur un marché non réglementé

C'est là que le marché dubaïote diffère le plus profondément du marché français. En France, les métiers du conseil en investissement sont réglementés, diplômés, encadrés. À Dubaï, la barrière à l'entrée pour devenir agent immobilier est quasi inexistante. Résultat : n'importe qui peut se positionner sur ce marché, vendre n'importe quel produit, et disparaître après la transaction. Un bon conseiller, ce n'est pas quelqu'un qui facilite l'achat — tout le monde facilite l'achat à Dubaï. C'est quelqu'un qui fait le travail que la plupart ne font pas : analyser l'offre et la demande par quartier, étudier la viabilité économique de chaque projet, croiser les données sur les cinq prochaines années pour identifier où se situe la vraie valeur. Ce travail de due diligence — c'est-à-dire la vérification approfondie d'un projet avant de le recommander — est ce qui sépare un conseil sérieux d'une simple mise en relation. Un signal d'alerte simple : plus un projet fait de marketing, plus il faut se poser des questions. Les meilleurs projets, ceux qui sont réellement bien placés avec un promoteur solide, se vendent au moment du lancement, souvent en quelques heures, via des agents qui ont construit une relation de confiance avec les promoteurs. Ce n'est pas le projet affiché dans l'avion ou mis en avant dans les publicités Instagram.

La citation de l'épisode

« La peur est saine. Elle pousse à faire ses recherches, à vérifier les chiffres et à ne pas céder au marketing. » – Mokhtar Elkouche

👉 La fiche récapitulative de l’épisode pour Investir dans l'immobilier à Dubaï (avec tous les chiffres clés, conseils et outils pratiques) est dans la newsletter :Pourquoi je n’ai pas investi à Dubaï (et ce que j’ai découvert)

Pour contacter Mokhtar : 00 971 562 432 911

Retrouve les rapports mentionnés dans l'épisode :

- UBS Real Estate Bubble Index: https://www.ubs.com/global/en/wealth-management/insights/real-estate.html 

 - Henley & Partners (Global Citizens Report + Private Wealth Migration Report): https://www.henleyglobal.com/publications  - CBRE Mena (UAE Real Estate Market Review): https://www.cbre.com/insights 

- Dubai D33 Economic Agenda (Reports & Strategies): https://www.dubaided.gov.ae  

- Dubai 2040 Master Plan: https://www.dubaiplan2040.ae  

À propos de l'invité

Mokhtar Elkouche est investisseur et conseiller en immobilier à Dubaï.

Pour le contacter : https://www.instagram.com/m.elkouche/?hl=fr

🛑 Les épisodes ne constituent pas des conseils financiers personnalisés. Chaque situation est unique : les témoignages et partages d’expérience sont là pour t’inspirer et t’aider à poser les bonnes questions.