Investir dans l'immobilier en France quand on vit à l'étranger

Elisabeth Zambelis — fondatrice de Nomadiq, spécialiste des finances en expatriation. Expatriée depuis 2009.

Mis à jour le 28/07/26 · Lecture : 10 min

Le scénario est classique. Un couple expatrié achète un appartement en France, « pour le retour ». Dix ans plus tard, le retour n'a pas eu lieu : les enfants sont scolarisés sur place, la carrière s'est installée. L'appartement, lui, aura coûté des années de frais de gestion, quelques locataires compliqués et des vacances entières passées à gérer des travaux — dans une ville où plus personne n'a envie de vivre.

Le problème de cette histoire n'est pas l'immobilier. C'est la raison de l'achat, jamais vraiment posée. Acheter en France quand tu vis à l'étranger peut être une excellente décision — à condition de reprendre le projet dans l'ordre : pourquoi acheter, quel bien, sous quelle forme, à crédit ou comptant, avec quel financement, quelle gestion à distance, et quelle fiscalité.

Ce guide reprend ces sept questions une par une. Chaque section renvoie vers un article détaillé du dossier.

Faut-il acheter un bien immobilier en France quand on est expatrié ?

Tout dépend de ce que tu attends du bien. Un même appartement peut être un excellent choix pour préparer ton retour, et un mauvais placement locatif : c'est ton objectif qui permet de juger l'opération, pas le bien lui-même.

Chez les expatriés, trois objectifs reviennent tout le temps :

• garder un pied-à-terre en France, une adresse où revenir ;

• percevoir des loyers ;

• placer ton argent sur le long terme.

  
  

Chaque objectif conduit à un projet différent. Le type de bien, la ville, le financement, les critères de réussite : tout change selon ce que tu cherches. C'est pour ça que ce guide commence par cette question, avant celle du type de bien que tu peux acheter.

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Acheter en France, c'est peut-être garder un pied dans le pays. Une adresse qui t'attend, un endroit que tes enfants connaissent, un lieu où poser les valises l'été sans rien demander à personne. Quand tu vis loin depuis des années, cette adresse change ta relation au pays : tu ne rentres plus « chez tes parents » ou à l'hôtel, tu rentres chez toi.

C'est aussi mettre une partie de ton argent à l'abri, en euros. Un bien en France ne suit pas les fluctuations de la monnaie que tu utilises au quotidien. Prends 100 000 €. Investis en France, ils restent 100 000 €, quoi qu'il arrive à la monnaie de ton pays de résidence. La même somme gardée en rands sud-africains depuis 2012 aurait perdu presque la moitié de sa valeur en euros : il fallait environ 10 rands pour un euro en 2012, il en faut environ 19 en 2025. Rien n'a été dépensé — la monnaie a juste glissé.

Acheter en France, c'est aussi générer des revenus en euros qui te permettront de maintenir ton niveau de vie une fois de retour en France ou un revenu qui permettra de complèter ta retraite.

Les inconvénients sont tout aussi concrets. Acheter, c'est bloquer plusieurs années d'épargne dans un seul bien, une seule ville, un seul pays. Les frais d'achat — le notaire, les taxes, l'agence — représentent environ 8 % du prix dans l'ancien : sur un appartement à 200 000 €, c'est 16 000 € qui ne reviendront jamais. Si tu dois récupérer ton argent rapidement, la vente peut prendre des mois.

Pour approfondir, tu peux retrouver l'épisode de Podcast : Pourquoi acheter en France quand on est expatrié ?

Comment choisir un bien immobilier quand on vit à l'étranger ?

Avant de chercher un bien, il faut savoir pourquoi tu achètes. Ça paraît évident, et pourtant c'est l'étape que presque tout le monde saute : on regarde les annonces d'abord, on réfléchit ensuite.

Chaque objectif a sa propre logique. Un pied-à-terre s'achète dans une ville où tu te vois vivre, même si les loyers y rapportent peu. Un investissement locatif s'achète là où les locataires ne manquent pas, même si tu n'as aucune attache avec la ville. Un placement de long terme se choisit pour l'emplacement et la facilité de revente.

Le piège le plus courant, c'est de mélanger les objectifs. Un appartement acheté « pour le retour » dans une ville où tu ne reviendras probablement jamais n'est ni un bon placement, ni un vrai pied-à-terre. Tu paies le prix des deux, sans avoir les avantages d'aucun.

La monnaie compte aussi dans le choix. Si tu gagnes ta vie en dollars, en rands ou en dirhams et que tu rembourses un bien en euros, tu vis avec deux monnaies qui n'évoluent pas au même rythme. Certaines années, l'écart joue pour toi. D'autres années, contre toi.

Pour approfondir, tu peux retrouver l'épisode de Podcast : Choisir son bien immobilier selon ses objectifs

Nue-propriété, SCPI ou pleine propriété : quelle formule pour un expatrié ?

Il existe trois grandes façons de posséder de l'immobilier — et tu n'as probablement entendu parler que de la première.

• La pleine propriété. C'est la formule classique, celle de la maison de famille : le bien est entièrement à toi. Tu peux l'habiter, le louer ou le laisser vide — et tu t'occupes de tout.

• La nue-propriété. Ici, tu achètes les murs, mais tu renonces à utiliser le bien pendant une période fixée d'avance, en général dix à quinze ans. Pendant ce temps, quelqu'un d'autre l'utilise — souvent un bailleur professionnel qui le loue. En échange, tu paies le bien nettement moins cher : souvent 30 à 40 % de moins. Un appartement qui vaut 300 000 € peut ainsi s'acheter autour de 200 000 €. Pendant toute la période, tu ne touches aucun loyer, mais tu ne paies aucun impôt sur ce bien et tu n'as rien à gérer. À la fin, le bien te revient en entier, sans payer un euro de plus.

• Les SCPI. Derrière ce sigle — sociétés civiles de placement immobilier — se cache une idée simple : au lieu d'acheter un appartement, tu achètes des parts d'une société qui possède des dizaines d'immeubles. La société encaisse les loyers et t'en reverse une partie régulièrement. Tu ne gères rien, et tu peux commencer avec quelques milliers d'euros au lieu de plusieurs centaines de milliers.

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Chaque option a ses pours et ses contres. La pleine propriété te demande du temps et de la gestion. La nue-propriété ne te rapporte rien pendant dix à quinze ans.

Les SCPI te versent des revenus, mais les frais d'entrée sont élevés et les parts prennent peu de valeur avec le temps : elles servent à toucher des loyers, pas à revendre plus cher que tu as acheté. Pour revendre plus cher un jour — ce qu'on appelle une plus-value — un bien en pleine propriété, bien placé, offre de bien meilleures chances.

Le bon choix dépend de ce que tu attends du bien. Si tu veux protéger ton argent sans te soucier de gestion ni d'impôts, et que tu n'as pas besoin de revenus tout de suite, la nue-propriété peut être une option : la réduction de prix compense exactement ce que tu ne peux pas utiliser, et les dix à quinze ans d'attente correspondent souvent à l'horizon d'un retour.

Vaut-il mieux acheter à crédit ou payer comptant depuis l'étranger ?

Pour beaucoup d'expatriés, la question ne se pose même pas : sans crédit, pas d'achat possible. Le débat « comptant ou crédit » ne concerne que ceux qui ont assez d'épargne pour choisir.

Si c'est ton cas, voici ce que le comptant t'apporte : les loyers sont à toi dès le premier mois, en entier. Pas de mensualité à rembourser, pas de banque à payer. Le bien te génère des revenus tout de suite.

Avec un crédit, c'est l'inverse. Pendant quinze ou vingt ans, les loyers servent d'abord à rembourser la banque. Les revenus, tu les verras plus tard.

Alors pourquoi le crédit se défend quand même, même quand tu as l'argent ? À cause du risque. Quand tu paies comptant, tu portes tout le risque toi-même : s'il t'arrive quelque chose, tu as déjà payé le bien dans sa totalité.

Un crédit, lui, vient avec une protection : l'assurance emprunteur, obligatoire sur presque tous les prêts en France. Si l'un des deux emprunteurs décède, l'assurance rembourse le crédit — et le survivant garde le bien, sans dette. La vraie question est donc celle-là : es-tu à l'aise avec l'idée de porter tout le risque seule ? Si la réponse est non, le crédit mérite d'être regardé, même avec l'argent sur le compte.

Sur les réseaux, le crédit gagne toujours le débat, au nom de « l'effet de levier ». Derrière l'expression, l'idée est simple : utiliser l'argent de la banque pour financer une partie du projet. Prenons un projet à 100 000 €. Sans crédit, tu mets 100 000 € de ta poche. Avec un crédit, tu mets 30 000 € et la banque prête les 70 000 € restants. Si le bien prend 10 % de valeur, le gain est de 10 000 € dans les deux cas. La différence : sans crédit, ces 10 000 € représentent 10 % de ce que tu as investi. Avec le crédit, ils représentent 33 % de ta mise.

Le levier joue aussi dans l'autre sens. Si le bien perd 10 %, tu perds 33 % de ta mise au lieu de 10 %. Le résultat dépend du taux de ton crédit, de la durée, et de ce que ton argent aurait rapporté s'il était placé ailleurs — c'est exactement ce que le simulateur du dossier compare. La seule bonne réponse, c'est celle que tu calcules avec tes propres chiffres.

Comment financer un achat immobilier quand on vit à l'étranger ?

Les banques françaises prêtent aux expatriés — mais pas comme aux résidents. L'apport demandé est plus gros : compte souvent 20 à 30 % du prix, là où un résident peut parfois emprunter avec 10 %. Le taux est parfois plus élevé. Ton dossier est regardé sous des angles qu'un résident ne connaît pas : le pays où tu vis, la monnaie de ton salaire, ton type de contrat de travail.

Certaines banques refusent des pays entiers. D'autres se sont spécialisées dans les expatriés et en ont fait leur métier. Un refus quelque part ne veut donc rien dire ailleurs : chaque banque a ses propres règles.

Prévois aussi plus de temps. Les justificatifs sont plus lourds : traductions, équivalents de fiches de paie, relevés bancaires de ton pays de résidence. Ce qui se boucle en quelques semaines pour un résident peut prendre plusieurs mois pour toi.

→ Chaque banque a ses propres critères pour les expatriés : voici comment obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident.

→ Un article dédié au risque de change arrive, avec un simulateur pour mesurer cet impact sur ta propre situation : lien à venir

Comment gérer un bien immobilier à distance ?

Un bien à 8 000 kilomètres se gère en déléguant, pas en multipliant les allers-retours.

L'outil pour ça s'appelle le mandat de gestion locative : tu confies tout à un professionnel — trouver les locataires, encaisser les loyers, gérer les pannes et les travaux. En échange, il prend un pourcentage des loyers, en général entre 6 et 10 %. Sur un loyer de 1 000 €, compte 60 à 100 € par mois. Ce coût se prévoit dès le départ, dans ton calcul de rentabilité.

Ça peut sembler cher. C'est pourtant presque toujours moins cher qu'un bien géré de loin sans mandat : une fuite d'eau mal traitée, un locataire qui ne paie plus, un logement vide pendant trois mois — chaque problème mal réglé à distance coûte plus que des honoraires.

Le choix du gestionnaire compte plus que le choix du premier locataire, parce que c'est lui qui choisira tous les suivants. Sa réactivité, la clarté de ses comptes rendus, sa façon de gérer les travaux : tout ça se vérifie avant de signer.

Quelle fiscalité pour un propriétaire non-résident ?

Un bien situé en France est imposé en France, même si tu vis à l'autre bout du monde. La règle vaut à peu près partout : l'immobilier est imposé dans le pays où il se trouve, pas dans le pays où vit son propriétaire.

Aux yeux du fisc français, tu es un « non-résident »mais tes loyers y sont imposés avec un taux minimum spécifique, plus des prélèvements sociaux — des cotisations prélevées en plus de l'impôt. Leur niveau dépend de ton pays de résidence : réduit si tu vis dans l'Espace économique européen, en Suisse ou au Royaume-Uni, plein partout ailleurs.

Deux autres points te concernent directement. Le premier, c'est l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière : il s'applique aussi aux non-résidents, sur leurs seuls biens situés en France, au-delà d'un certain seuil de valeur. Le second, c'est la revente : si tu revends plus cher que tu as acheté, cette différence — la plus-value — est imposée selon des règles particulières pour les non-résidents, avec une exonération possible sous conditions strictes. Vérifie ce point avant de vendre, pas au moment de la déclaration.

Dernière chose : le pays où tu vis peut aussi imposer les mêmes revenus de son côté. Tout dépend de la convention fiscale — l'accord signé entre ton pays de résidence et la France pour éviter que tu paies deux fois. Certains pays n'en ont pas signé.

Questions fréquentes

Peut-on acheter un bien en France sans y être résident fiscal ?

Rien ne l'interdit. Tu achètes dans les mêmes conditions juridiques qu'un résident. Les différences apparaissent sur le crédit et les impôts, pas sur le droit d'acheter.

Une banque française peut-elle refuser un prêt à cause du pays de résidence ?

Oui, ça arrive. Chaque banque a sa propre liste de pays acceptés. Un refus dans une banque n'empêche pas un accord dans une autre, surtout chez celles qui se sont spécialisées dans les clients expatriés.

Faut-il un compte bancaire en France pour acheter un bien ?

L'achat lui-même ne l'exige pas : l'argent passe par le compte du notaire. Un compte en France devient par contre difficile à éviter dès qu'il y a un crédit ou des loyers, parce que la plupart des banques l'exigent pour prélever les mensualités.

L'IFI concerne-t-il les expatriés ?

Oui, sur tes seuls biens situés en France. Tu paies l'IFI dès que la valeur nette de ton immobilier français dépasse le seuil. Ce que tu possèdes dans d'autres pays ne compte pas.

Les informations publiées sur Nomadiq ont une vocation pédagogique et ne constituent pas un conseil personnalisé. Chaque situation patrimoniale et fiscale est particulière : les règles présentées ici ont des exceptions et évoluent dans le temps.